"사업 성공의 비결, 상가임대차법 효과적 활용하기!"
안녕하세요, 사업을 시작하려는 사람이나 이미 상가를 운영하고 있는 사업자라면 상가임대차법에 대한 이해는 필수입니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하고, 불합리한 상황을 방지하는 역할을 합니다. 이번 포스트에서는 상가임대차법의 주요 내용과 이를 사업에 어떻게 적용할 수 있는지를 알아보도록 하겠습니다.
#1. 상가 운영에 있어 주요 비용, 수선비용은 누가 부담할까?
상가를 운영하는 과정에서 발생할 수 있는 수선 문제에 대한 책임은 주로 누가 부담하는 것일까요?
상가 운영에 큰 지장을 주는 결함이 발생한 경우, 이는 건물주, 즉 임대인의 책임입니다. 이는 임대인의 수선의무라고 부르며, 이를 통해 임차인의 권리를 보호합니다. (민법 제623조 임차인의 의무) 만약 임대인에게 지속적으로 보수, 수선을 요구하였지만 임대인이 무시했다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 반대로, 임차인의 부주의로 인한 손해나 일반적인 소모품 교체(형광등, 전구 등) 비용은 임차인이 부담해야 합니다. 이를 선량한 관리자의 의무라고 합니다.
그런데 주의해야 할 점은, 만약 긴급한 수선이 필요한 경우에는 먼저 건물주에게 알리고, 견적서를 받아 문서로 남겨두어야 합니다. 또한 겨울에 보일러가 고장이 났거나 계량기가 동파했을 경우, 매장 공조기나 누수로 인한 수선 및 수리비가 발생했을 때 임대인에게 꼭 상황을 통보하고 진행을 하는 것이 좋습니다. 이런 과정을 통해 나중에 발생할 수 있는 문제를 미리 예방하실 수 있습니다.
#2. 계약 갱신, 언제 어떻게 해야 하나요?
상가임대차법에는 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 최대 10년간 임대인의 의사와 무관하게 영업할 수 있는 것이 계약갱신요구권인데요.(상가임대차법 제10조 3항) 이 권리를 행사하기 위해선 몇 가지 주의해야 할 점이 있습니다.
계약갱신요구권은 임대차 계약이 만료되기 1~6개월 전에 행사할 수 있으며, 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 가능합니다. 이를 통해 임차인은 자신의 사업을 안정적으로 운영할 수 있게 보장받습니다.(단 18년 10월 16일 이후 계약한 임대차 계약에만 해당합니다.)
#3. 묵시적 계약 갱신이란 무엇인가요?
임차인이 계약 만료일이 지나도 상가를 계속 사용하는 경우, 이는 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 6개월 전 계약 종료 통보를 임대인과 임차인이 하지 않을 경우 상가 묵시적 갱신이 되게 되는데요. 묵시적 계약 연장이 된 경우 임대인은 특별한 사유 없이는 임차인을 내보낼 수 없습니다. 상가 묵시적 계약 갱신의 경우 1년을 보통 갱신된 것으로 봅니다. 임차인의 경우 묵시적 갱신 이후 계약 해지를 해야 한다면 3개월 전에 통보를 해야 합니다. 묵시적 갱신 이후 계약 해지 통보 시점으로부터 3개월 뒤 계약 종료가 되게 됩니다.
단, 아래의 경우에는 임대인이 임차인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다.
1. 3개월치 월세 연체 시: 3개월 연속이 아니라 총 3번을 연체하면 건물주가 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 권리금 회수도 불가능할 수 있으니 조심해야 합니다.
2. 환산보증금이 일정 금액을 넘을 경우: 환산보증금이 보증금 + 월세 *100 일 경우 임대인이 임차인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 환산보증금이란 임차인이 임대인에게 지불한 보증금과 월세 곱하기 100을 했을 때 서울시 기준 9억원이 넘는다면 임대인은 임차인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 이 경우 퇴거 통보 이후 6개월이 되는 시점에 계약이 종료됩니다.
#4. 보증금 인상 제한, 이게 무슨 뜻일까요?
상가임대차법은 임대인이 임차인에게 부담을 지우지 않도록 보증금 인상에 제한을 두고 있습니다. 보증금 인상률은 전년도 소비자물가 상승률을 초과할 수 없으며, 그 이상으로 인상하려면 임대인은 합당한 이유를 제시해야 합니다.
상가임대차법은 사업을 운영하는 데 필수적인 지침입니다. 상가를 임차하거나 사업을 계획 중인 분들께서는 이 포스트를 참고해 주시기 바랍니다.
다음 포스트에서는 다른 경제 관련 이슈에 대해 다룰 예정이니, 계속해서 관심 가져 주세요. 항상 더 나은 정보를 전달하기 위해 노력하겠습니다. 감사합니다!
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