주택 임대차보호법 정리

안녕하세요? 김총무입니다.

 

코로나19 이후 우크라이나와 러시아의 전쟁까지 불확실성이 가득한 요즘입니다. 더군다나 금리 인상 소식까지 전해지면서 주택담보대출을 받으셨거나 전세자금 대출을 받으신 분들의 우려가 커지고 있는 상황인데요. 특히 전세로 임대차 계약을 하신 분들이라면 임대인이 집을 경매로 넘기지 않을까, 내 대출금리가 얼마나 더 오를까 하는 걱정이 더욱 커지고 있습니다. 그래서 이들의 걱정을 조금이나마 줄일 수 있는 임대차 3 법에 대해 정리를 해보았습니다.

 

주택 임대차 보호법 정리

부동산 거래 신고 등에 관한 법률 개정안이 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과하였습니다. 1가구 1 주택인 사람들을 제외하면 대부분의 국민들이 2 주택 이상 다주택 소유자 거나 임차인인데요. 임대차 3 법은 이 중 임차인을 보호하기 위해 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 도입한다는 내용입니다.

 

계약갱신청구권

월세와 전세 계약의 기본적인 계약기간은 각 월세는 1년, 전세는 2년입니다. 전세계약도 과거에는 1년 계약이었으나 2년으로 거주가 늘어난 것이었는데요. 이번에 계약갱신청구권이 생기면서 계약기간인 2년에서 추가 2년을 더해서 총 4년까지 거주할 수 있는 제도입니다. 계약갱신청구권을 사용하기 위해서는 전세 임대차 계약 만료 6개월부터 2개월 전까지 계약갱신 의사를 임대인에게 전달하면 되는데요. 여기서 계약갱신 의사란 구두 전달, 문자나 카톡 전달 등 임대인에게 계약을 갱신하겠다는 의사를 전달한 것은 모두 인정하는 것으로 간주됩니다. 모든 자료는 증빙자료로 남겨두는 것이 좋으며, 갱신 계약을 진행할 수 있습니다. 계약갱신청구권은 임대차 1 기간 동안 총 1회 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 그 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 조건입니다. 갱신되는 임대차 조건은 이전과 동일 하하지만 보증금은 전월세 상한제에 의거하여 조절할 수 있습니다. 

 

묵시적 계약 연장과 계약갱신청구권 차이

하지만 묵시적 갱신이나 합의에 의한 계약 연장은 계약갱신청구권을 행사한 게 아닐 수 있습니다. 묵시적 계약 갱신은 계약 갱신 청구권과 같이 2년의 기간을 보장받는 개념의 연장이 아니라는 뜻인데요. 묵시적 계약 갱신은 존속 기간이 정해지지 않은 전세권으로 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통보할 수 있고 상대방은 통보를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸될 수 있습니다. 또한 임차인이 임대차 계약을 묵시적 갱신 이후 언제든지 임대차 계약 해지를 언제든지 할 수 있는데요. 해지하는 경우 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

 

계약 갱신 청구권 거절 조건

임대인은 정상적인 사유에 의해 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 권리가 있는데요. 아래의 항목에 해당된다면 계약갱신 청구권은 거절당할 수 있습니다.

 

- 임대인의 직계 존속과 비속 또는 임대인 본인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차인이 2기의 차임액을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 임대차 계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우

- 건물이 노후 또는 훼손, 일부 멸실되는 안전사고의 우려가 있는 경우

- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

전월세 상한제

전월세 상한제란 계약 갱신 청구권을 임차인이 요구하여 기존 계약이 연장될 때 보증금 또는 임차료가 최대 연 5%의 상승 폭을 넘으면 안 된다는 조항입니다. 계약 갱신 청구권을 통해 임대인이 다른 금액으로 임차인을 받을 수 없다는 사실을 가정하고 기존 세입자에게만 적용이 되는 조건이며, 만약 5% 상한선을 초과하게 된다면 이는 기존 계약갱신청구권을 이행한 것이 아닌 새로운 계약으로 간주하게 됩니다. 이럴 경우 임차인은 여전히 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 또한 계약갱신청구권을 사용하고 난 후 총 4년을 거주하고 기존 임차인과 임대인이 다시 재계약을 한다면 이때는 전월세 상한제가 적용되지 않습니다.

 

전월세 신고제

전월세 신고제는 주택 임대차 계약을 맺게 되면 30일 이내로 계약 당사자와 임대료, 임대기간, 계약금, 잔금, 보증금 등 임대차 계약의 내용을 관할 구청에 신고하여야 한다는 내용입니다. 신고제 도입 이후 신고를 하지 않게 되면 100만 원의 과태료가 부과되고, 계약 내용을 조작 또는 은폐하여 허위 신고를 한 경우에는 500만 원의 과태료가 부과됩니다. 기존에 임차인이 확정일자 또는 전세권 설정 등을 하지 못하는 것을 사전에 방지하고, 확정일자를 받지 못한 임차인이라고 할지라도 전월세 신고제가 확정일자를 대체할 수 있게 됩니다.