부동산 거래 시 필수 체크리스트: 등기부등본 속 저당권과 근저당권 이해하기, 근저당권과 저당권의 개념, 차이점?

 

 

오늘은 부동산 매매나 전세 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 등기부등본의 중요 요소인 저당권과 근저당권에 대해 알아보겠습니다.

등기부등본이란?

등기부등본은 부동산 거래의 기본이 되는 문서로, 부동산의 소유자, 면적, 그리고 권리 사항 등을 자세히 기록하고 있습니다. 이 문서는 거래의 안전성을 보장하고, 여러 권리 관계를 명확히 파악할 수 있게 도와줍니다. 인터넷등기소에서 쉽게 등기부등본을 열람, 출력할 수 있는데요. 등기부등본 출력 수수료는 1,000원 입니다.

 

<인터넷등기소 등기부등본 열람 바로가기 링크>

 

만약 인터넷등기소에서 발급이 어렵다면 가까운등기소를 검색해볼 수 있습니다. 인터넷 등기소 사이트에서 가까운 등기소를 찾은 다음 방문하시면 쉽게 찾아갈 수 있습니다.

저당권의 이해

저당권은 채무자의 부동산에 대해 설정되며, 채권자는 해당 부동산으로부터 채무 불이행 시 우선적인 변제를 받을 수 있는 권리를 갖습니다. 민법에 따라, 저당권자는 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권을 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.

 

즉, 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선 변제를 받을 권리를 말합니다. 민법 356조 저당권의 내용으로 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고, 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선 변제를 받을 권리가 있다고 명시가 되어 있는데요. 즉 빌려준 돈을 돌려받는 것을 담보하기 위해 채무자 소유의 부동산에 남들보다 먼저 돈을 받을 수 있다는 권리를 설정한 것이라고 보면 됩니다.

만약 채권자가 채무자에게 채무를 변제받지 못할 경우에는 채권자는 저당권을 설정한 채무자의 부동산에 대해 경매를 신청할 수 있습니다. 만약 채권자가 여러 명이라면 저당권 설정 순위에 따라 우선 변제를 받게 됩니다.

저당권과 근저당권의 개념

근저당권은 저당권의 한 형태로, 채무자와 채권자 간의 지속적인 금융 관계에서 사용됩니다. 이는 특정한 최고 금액 내에서 발생하는 변동 채무를 담보하는 방식으로, 저당권과 달리 채무 금액이 확정되지 않은 상태에서 설정됩니다.

 

즉, 근저당권은 저당권의 종류 중의 하나로 채무자와 지속적으로 채권 채무 관계를 형성할 때 미래에 추가적으로 발생하거나 소멸하는 채권들을 일정한 한도를 정하여 담보하는 저당권을 말합니다. 저당권과의 차이점은 저당권은 채권 금액이 확실한 반면 근저당권은 설정한 최고 금액 내에서 변동하는 금액에 대해 담보를 잡는다고 보면 됩니다.

민법 제357조 근저당권에서는, ①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다. ② 전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입 한 것으로 본다.라고 명시되어 있습니다.

저당권과 근저당권의 차이점

저당권은 특정 채무 금액에 대한 담보권을 의미하며, 채무가 상환되면 저당권은 소멸합니다. 반면, 근저당권은 최고액을 기준으로 설정되며, 채무의 금액이 변동해도 근저당권을 재설정할 필요가 없습니다. 이는 금융 거래의 유연성을 제공하며, 재담보 설정에 따른 번거로움을 줄여줍니다.

실제 사례로 살펴보는 저당권과 근저당권

예를 들어 주택담보대출 1억을 받아 부동산을 매입했다면, 해당 채권자인 은행은 1억 원의 저당권을 부동산에 설정할 수도 있고 2억 원의 근저당권을 설정할 수도 있습니다. 주택담보대출 1억을 받아서 1억 원을 모두 갚는다면 저당권은 소멸되지만 다시 1억을 빌린다면 저당권 설정을 다시 해야 합니다. 이러한 번거로움을 막기 위해 최고 금액인 2억 원을 근저당권으로 설정한다면 최초 1회만 근저당권을 설정하면 됩니다.

 

부동산 거래 시의 주의사항

부동산 거래 시 등기부등본을 통해 저당권이나 근저당권의 설정 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 이는 부동산의 가치와 거래의 안전성에 직접적인 영향을 미칩니다. 저당권과 근저당권에 대한 정확한 이해는 부동산 거래에서 중요한 역할을 합니다. 복잡한 법률 용어와 절차에 주의를 기울이며, 안전하고 현명한 부동산 거래를 위한 첫걸음을 내딛으세요.

 

 

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