권리금 종류, 권리금 계산 방법, 권리금 계약 방법

안녕하세요?

 

창업을 위해 상가를 알아보거나 투자를 위해 상가를 알아볼 때 권리금을 확인하는 것은 중요합니다. 상가의 보증금과 월세는 표준임대차 계약을 통해 정해져 있는 반면 권리금은 부르는 게 값일 수 있기 때문인데요. 오늘은 권리금의 종류가 무엇이고 권리금 계산방법, 권리금 계약 방법, 권리금 중개수수료에 대해 간단하게 알려드릴게요.

 

1. 바닥권리금

바닥권리금이란 실제 상가나 매장이 입점한 위치나 상권에 따라 정해진 금액입니다. 지역권리금이라고 불리기도 하는데요. 1 급지나 교통 요충지, 교차로, 지하철역 앞, 코너 앞, 골목 입구, 학교 앞, 아파트 상가 등 상가의 위치에 따라 바닥 권리금이 정해집니다. 신축 건물에 입주할 경우 보통 상가 임대인이 권리금을 요구하는 경우가 일반적인 관행입니다. 

 

2. 시설권리금

시설권리금은 상가 매장의 기존 인테리어를 이용할 수 있는 동일 업종이나 유사 업종일 경우 발생하는 권리금입니다. 기존임차인의 인테리어, 집기, 가구, 주방기기, 에어컨 등 냉난방기를 양도양수받아 사용하는 비용이라고 생각하면 되는데요. 기존 인테리어를 사용하지 않을 경우 시설권리금을 낼 필요는 없습니다. 만약 기존 임차인이 시설권리금을 요구한다면 중요한 것은 감가상각을 잘 계산해야 한다는 점입니다. 

 

시설권리금의 감가상각은 기존 매장의 창업일로부터 1년 단위로 30%씩 최대 3년치 계산을 하거나, 1년당  20%씩 5년 치를 계산하는 곳도 있는데요. 부동산 중개업자와 기존 임차인의 성향에 따라 금액이 천차만별로 달라지게 됩니다. 또한 보통 인테리어 내구연한이라는 것이 있습니다. 인테리어의 상태와 내부 보수량에 따라 별도 협의를 하시어 시설 권리금에 대해 원만히 합의를 하는 것이 좋습니다.

 

3. 영업권리금

현재 발생하고 있는 매장의 매출액에 대한 권리금을 요구하는 것인데요. 장사가 잘되면 영업 권리금을 그만큼 높게 책정하게 됩니다. 상권, 유동인구, 주문량, 매출액 등 기존 매장이 구축한 가게 이미지와 영업권에 대한 권리라고 볼 수 있습니다.

 

영업권리금의 계산은 실제 발생한 매출 자료를 근거로 요구하게 되는데요. 매장 인수 시점으로부터 보통 6개월~12개월의 순수익 평균 금액을 영업권리금으로 책정하게 됩니다. 예를 들어 한 달 순수익이 500만 원이라면, 500만 원 X12개월로 계산하여 6천만 원의 영업권리금이 책정됩니다.

 

중요한 것은 권리금의 근거 자료를 정확하게 공개하는지를 봐야하는데요. 기존 임차인이 무턱대고 권리금 6천만 원을 요구하는데 POS 매출 데이터나 홈택스 부가세 신고 자료를 보여주지 않는다면 권리금이 적정한 금액이 아닐 수 있습니다. 또한 영업권리금을 최대 2년 치까지 계산한 곳도 있는데, 영업권리금은 최대 12개월치 순수익까지만 지급하고 그 이상은 협의할 필요가 없습니다.

 

4. 권리금 계약 방법

앞서 말씀드린 것처럼 시설권리금과 영업권리금은 관행 상 계산하는 기준이 있기 때문에 기간을 따져봐서 권리금이 적정한지 계산해볼 수 있습니다. 하지만 시설권리금, 영업권리금을 별도로 구분하지 않고 통으로 권리금을 요구하는 곳이 있을 수 있습니다. 보통 이런 경우 최대한 희망하는 만큼 부른 금액이라고 생각하고 거절하는 것이 좋고, 정확하게 요구하는 권리금이 어떤 내용인지를 명시하고 권리금 계약서를 작성하는 것이 중요합니다.

 

또한 창업컨설팅이나 부동산 중개인을 통해 상가 매물의 권리금을 알아볼 경우 권리금에 거품이 껴있을 수 있습니다. 실제로 기존 임차인이 권리금을 3천만원만 요구했지만 권리금 중개 수수료의 명목으로 1천만 원을 더 붙여 4천만 원이라고 얘기할 수 있기 때문입니다. 또한 권리금 협상을 대비해 500만 원을 더 여유롭게 부르는 경우도 있다고 하니, 권리금은 반드시 기존 임차인에게 직접 확인하는 것이 중요합니다.

 

권리금 계약서 양식을 아래에 별도 첨부 드립니다. 해당 양식 확인하시어 계약에 활용하시길 바랍니다.

 

상가건물+임대차권리금+표준계약서.pdf

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