양도소득세 계산, 신고 및 납부 방법

안녕하세요,

BUSINESS CALCULATER 김총무입니다.

 

양도소득세는 예정 신고와 확정 신고로 구분되어 있습니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 예정신고를 하지 않으면 무신고 가산제가 있으며, 예정 신고의 내용이 바뀌지 않으면 다음 해 5월 중에 하는 확정 신고는 할 필요가 없습니다. 여기서 무신고 가산세는 20%가 발생합니다.

 

양도소득세 신고 및 납부 기한

- 예정 신고

아래 기간 이내에 관할 세무서에 예정 신고 및 납부를 해야 합니다.

1. 토지 또는 건물 및 부동산에 관한 권리, 기타 자산: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내 진행 필요

2. 주식 또는 출자 지분: 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내

 

- 확정신고

당해 연도에 부동산이나 주식 등 여러 건을 양도했을 때 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 31일까지.

다만, 1건의 양도 소득세만 잇는 자가 예정 신고를 마친 경우에는 확정 신고를 하지 않아도 됩니다.

하지만 만약 예정 / 확정 신고를 하지 않을 경우 무신고 가산세와 납부 불성실 가산세가 부과됩니다.

 

양도 소득세율 

1년 미만 보유 주택 매도 시: 현행 70% 적용

1년 이상 2년 미만: 최대 60%

조정 대상 지역 내 다주택자일 경우: 2 주택자 20% P, 3 주택자 10% P 증가, 최대 62%, 72% 과세

 

1년 미만 단기 양도의 경우 적용 세율 70%지만 기존 세율에 할증하여 나오는 세액이 70%가 되려면 과세 표준은 13억 800만 원이 외므로 이 금액을 넘으면 70%보다 더 세금을 내야 할 수도 있습니다.

 

- 단기 보유 주택 및 조합원 입주권

21년 6월 1일 이후 양도하는 주택이나 조합원 입주권은 최소 2년 이상 보유해야만 기본 세율을 적용받을 수 있으며 그렇지 않은 경우는 최대 70%의 세율을 적용받습니다.

 

예를 들어 조합원 입주권에 투자하여 1억 원의 양도 차익이 발생하였을 경우 보유 기간이 1년이 경과되지 않은 상태에서 해당 조합원 입주권을 양도하면 7천만 원까지 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

 

- 분양권 양도 소득세율: 현행 70% 적용

다만 주택이 아닌 일반 부동산의 경우에는 비사업용이나 미등기가 아닌 경우라면 종전과 같이 보유기간 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본 세율이 적용됩니다.

 

- 다주택자 양도소득세율 인상: 2 주택자, 3 주택자 세율 가산

 

양도소득세 신고 방법

양도소득세의 성실한 신고와 납부를 위해 정부는 아래의 검증 절차를 두고 있습니다.

1. 신고 후 1개월 내: 양도소득세 신고서를 전산에 입력할 때 단순 계산 착오 사항 등 기본적인 서류 체크

2. 신고 후 4개월 내: 사실과 다른지 내용 검증, 허위신고일 경우 수시 조사 대상자로 선정하여 체크

3. 다음 해 5월 확정신고 기간: 전연도 예정 신고자 중 사실과 다르게 신고한 경우 수정 신고 안내

4. 다음해 9월 이후: 양도소득세 신고 내역을 확인하여 정기 조사자 선정, 최종 검증

 

따라서 정확하고 성실한 양도소득세 신고를 해야 하는데요. 신고서류 제출, 이관, 환급 등의 여러 가지 행정적 절차가 있어 관할 세무서에서 신고를 하는 것을 추천드립니다.

 

양도시기는 원칙은 대금 청산일이 기준이며 예외로 소유권 이전 등기를 이전에 했다면 등기 접수일을 양도 시기로 보기도 합니다. 만약 당해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월 확정 신고를 해야 하지만 단 건의 양도라면 예정신고만 하고 확정신고는 하지 않아도 됩니다.

 

- 필요 서류

1. 양도소득세 간편 신고서: 세무서에 비치되어 있습니다.

2. 해당 자산에 대한 매입과 매도에 관한 각 계약서 사본: 부동산일 경우 취득 계약서와 매도 계약서

3. 취등록세 납부 영수증, 부동산 중개수수료

4. 자본적 지출액 영수증: 새시, 보일러 수리비 등

5. 부동산 거래 신고필증(국토교통부 부동산 거래 관리시스템 또는 해당 부동산 소재 관할 시군구청 신고 후 출력 가능)

 

- 양도소득세 간편 신고서 작성 방법

1. 인적사항: 본인의 인적사항 작성

2. 양도소득세 계산: 홈택스에서 모의 계산이 가능하기 때문에 미리 모의계산을 해두면 편합니다.  기본 계산 개념은 아래와 같습니다만 신고 한 양도세액이 잘못될 경우 가산세가 부과되기 때문에 홈택스에서 꼭 모의 계산을 하시길 바랍니다.

 

양도차익 = 실 양도가액-실 취득가액-필요경비

양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제액

양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제

산출세액 = 양도소득 과세표준 X 양도소득세율

자진 납부 세액 = 산출세액 -(세액 공제 + 감면 세액)

*양도소득 기본공제의 경우 250만 원

 

양도세 계산기 첨부드립니다. 홈택스에 잘 되어 있으니 기입해보면 쉽게 따라 하실 수 있습니다.

https://teht.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/rn/a/a/b/b/UTERNAAU62.xml 

국세청 홈택스